집값은 이때부터 하락합니다(이상우 대표)

 

집값은 이때부터 하락합니다(이상우 대표)

 

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무주택자는 사실 집은 있어야 된다. 지금도 그 말은 똑같다. 집은 있어야 된다. 무주택자가 집을 살 방법을 정부가 없애고 있다. 돈을 안 빌려주는데 무슨 돈으로 집을 사라고, 영끌을 해서 사야 하는데 정부에서 대출도 해주지를 않아 영끌이 안된다. 이제는 그게 너무 힘들다.

 

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1억, 2억으로 뭘 하려면 잘못된 투자를 할 가능성이 크다. 그래서 '코인이나 해라'라고 돌려 말하는 거다. 결국은 무주택자들에게는 대출 규제를 완화해 줘야 한다. 무주택자들에게 집을 살 수 있게 해줘야 한다. 집이 없으면 힘들다. 이번 정부 5년 동안 전혀 안 해줬다. 다음 정부는 해줬으면 좋겠다.

 

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부산 이야기를 잠깐 했는데, 1주택자는 주거를 가만히 있는다고 좋은 게 아니다. 1주택자는 생각을 잘 해봐야 한다. 내가 지금 거주하고 있는 거주지에서 20년 뒤에서 살고 싶은가? 가족들한테 질문해 봐라. 가족들이 대답이 정답이다. 내가 만약 못해준다면 마음만 아플 뿐이다. 내가 여기 살아야 될까? 1주택자가 제일 머리 아프다. 1주택만 하면 다 될 줄 알았는데 그게 아니다. 계속해서 더 좋은 데로 가야 한다. 이게 인간의 욕망이다.

 

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미혼이 사회 초년생이 돈이 없으면 10평대, 20평대 살 수 있다. 하지만 여기서 계속 살기는 힘들다. 상급지로 갈아타는 건 정상적인 현상이다. 결혼을 하고, 가족이 늘어나고 하면 큰 평수로 가는 것은 정상적이다. 사회 초년생은 소형평수에서 살 수는 있지만 계속해서 소형 주택에만 거주할 수는 없다. "내가 앞으로 조금씩 올라갈 가능성이 있겠다." 그 생각을 하는 게 진취적인 생각이다. 1주택자는 10년 뒤 어디로 가야 하는지 10년 뒤 그림을 그려봐야 한다. 60대, 70대도 이런 문제를 생각해 봐야 한다. 한 집에서 계속 산다는 것은 현실적으로 힘들다.

 

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다주택자들은 살아남기. 5년간의 화두이다. 자꾸 세금으로 힘들게 만들고 있다. 현재 전세가격은 3중, 4중 가격이다. 임대 사업자 물건 제일 싸고, 계약 갱신청구권 사용 물건, 1년 전에 거래된 물건, 현재 집주인이 살고 있다가 새롭게 맞추는 전세물건. 정부는 시장 가격을 왜곡시키고 있다.

 

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22년 8월 계약 갱신청구권 사용했던 물건들이 나오는데 전세가격이 확 오를 것이다. 전세가격을 안정시키기 위해서 정부가 폭력적으로 전세가격을 제압하려고 청구권을 연장하려고 하면 반응이 안 좋을 것이다. 시장원리대로 했으면 좋겠다. 이 문제가 왜 발생했는지 반성할 것은 반성하고, 앞으로 어떻게 해야 잘 해결될지 생각해아한다. 임대인과 임차인이 서로가 합의를 해야 한다. 한쪽 편만 들어서 하면 미봉책이다. 결국은 그다음에 터진다.

 

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금리 인상으로 인한 부동산 시장에 영향은 없는가?

 

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금리는 예상외로 생각보다 중요하지 않다. 금리가 오르면 부동산은 내려간다? 우리나라는 쉽지 않다. 금리에 영향을 받아야 하는데 금리가 올라가면 이자가 부담되는데, 이자 부담도 대출이 있어야 이자 부담이 생긴다. 지금 대출을 안 해준다. 그러니 금리를 올려봤자 대출을 받지를 못하니 영향이 없다.

 

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9억원 LTV40%, 15억 초과 대출을 안 해준다. 대출이 제일 많으려면 9억원 이하 주택에만 많이 받을 수 있다. 그러면 금리 영향은 9억원 이하에만 적용되고 15억 초과 주택들은 대출이 없기 때문에 금리 영향을 안 받는다. 대출이 없는데 금리 영향이 왜 있을까. 비싼 집들은 근저당이 없다. 비싼 집에 들어오는 전세입자들도 대출이 없다. 우리나라는 많을수록 대출이 없고, 적을수록 대출이 많다. 금리에 영향을 미친다고 하면 오히려 지방에 영향이 많이 받을 것이다. 5억원 미만 주택은 고정금리 대출로 대출을 많이 해준다. 자가목적으로 쓴다면, 고정금리이면 금리랑 상관이 없다. 금리 영향이 생각보다 적다.

 

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예를 들어 상가를 샀다. 코로나로 상가가 잘 안되다 보니 1층이 공실이나 고 임대료 안 나온다. 그 와중에 대출을 많이 받았으면 임대료 안 나오니 적자가 난다. 적자가 누적되면 파산하게 된다. 이래서 상가는 영향을 받는다.

 

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금리가 올랐을 때 이슈가 뭐냐면 인플레이션. 인플레이션 표시 가격이 계속 올라가는 것. 경기과열이란 뜻이다. 지금 월세가 오른다. 금리 올라가는 것을 월세 상승이 흡수를 한다.

 

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신축 건물은 희소하다. 신축 건물에 대한 임대료는 쭉쭉 올라간다. 이거는 비단 아파트만의 문제가 아니다. 전반적인 부동산의 문제다. 새 건물이 없다. 지금 세대에 맞지 않는 건물이면 노후화된 건물은 부수고, 요즘 세대에 맞는 건물을 지어야 수요자들이 새 건물로 이동을 한다. 그래야 수요 공급이 맞는다.

 

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부동산 하락을 말씀하신 분들의 이야기는 어떻게 받아들여야 하는가?

 

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사기도 100% 사기는 없다. 5% 진실에, 95% 과장이 들어있는데 하락을 논하는 사람은 아주 다른 이야기는 아닌데 확대해석이 되어있다. 올해는 부동산 가격이 떨어질 일이 없다. 아무리 생각해도 모든 요건이 상승을 지지하고 있다.

 

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27년, 28년도에 3기 신도시 약 30만 호가 입주한다는 사실만 깨닫고 있다. 문제는 '나머지 집들은 새로 짓는다'라는 이야기는 빼놓는다. 주택시장만 보면 '입주' 플러스 요인과 '멸실'이라는 마이너스가 같이 진행되는데, 지난 30년 1기 신도시를 공급할 때는 주변의 논 · 밭을 밀고 아파트를 지었기 때문에 '입주'라는 플러스만 있었다고 생각한다면 이제는 마이너스도 생긴다.

 

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27년, 28년까지 5년, 6년이 남았는데 그 와중에 아파트가 하나도 멸실이 안될 것이냐. 너무 낙관적인 추정이다. 플러스, 마이너스 요인을 생각을 해보면 순증 양은 생각보다 적을 수도 있다. 앞으로 공급계획이 중요한 게 아니라, 어떻게 끌고 갈 것인지 이야기를 해줘야 한다.

 

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무주택자인데 살 수 있는 여력이 있다면?

 

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명품백은 빨리 사는 게 돈 버는 거다. 요즘 돈 많이 버는 사람들 보면 슈퍼카도 빨리 사면 좋다. 타고 팔아도 가격이 똑같다. 요즘 주변에 젊은 사람들을 보면 부자들이 많다. 이제는 전통방식으로 돈이 안 벌릴 뿐이다. 우리는 잘못된 가치에 빠져있다. 열린 마음 오픈 마인드. 공부만 열심히 해서 서울대 간다고 해서 부자가 되느냐. 그렇게 해서 대기업을 가도 업황이 좋지 않으면 안 좋을 수도 있다. 공대 가면 직장인이지 돈을 많이 벌 수는 없다. 스타트업 창업을 해야 한다