2022년 전국아파트 세부지역 전망(펌

2022년 전국아파트 세부지역 전망(펌

 

 

-서울

서울은 매매 매물자체가 아직 적고 공급량이 적은 상태라

대선 이후 불확실성이 사라지고 2분기 누적공급량이 감소되는 시점이

맞물려 매매상승,전세상승이 나올 가능성이 높음

허나 전세가율이 낮은편이라 이재명후보 당선시 하락기대심리로

전세가 상승만 한동안 일어날 가능성도 있음

또다른 변수가 없다면 결국 전세가 상승과 임대차시장 불안정으로

실수요가 매수할수밖에 없는 시기가 올것..

22년 상반기 양도세 일시적 완화 시 일시적으로 시장이 침체될수 있음 ,

대선이후 정비사업 및 리모델링 이슈효과를 받을 투자처접근추천..

단기 투자보단 장기 투자셋팅 추천..

정비사업이슈로 토지거래허가구역확대등 규제가능성 있음.

 

-경기도

대선 이후 1기신도시들은 재건축,리모델링 바람이 더 강하게 불며

강세가 예상됨,이 재료를 놓지지 말고 투자활용할것.

그 외 지역들은 공급량의 영향을 받는 움직임을 보일것,

서울에서 밀려나온 하위매수이동 지역과 물건들이 상승할것,

일시적 양도세 완화시 공급과다지역 약세 예상.

 

-인천

22년부터 과다공급지 약세 예상, 23년부터 연수구 과다공급으로 약세 예상,

서울과 수도권 분위기가 대선이후 빨리 살아나지않는다면

인천은 점차 약세 전환 가능성 높음,

서울 전세가 폭등시 밀려나는 수요로 공급 충격이 감소할수있음.

 

-부산

부산은 임3법 이후로 선호지 위주로 폭등을 하였음,

비선호지와 선호지의 양극화 심화된 상황,

22년3분기부터 과다공급량 누적으로 약세 예상됨,

22년 하반기에 20년 입주의 비과세 물건 단지들과 인근물건 매수를 노려볼만함,

양도세 중과 완화시에도 실거주들은 매수 기회로 잡아야할듯

 

-대구

수성구 전세,매매가 약세가 나오며 앞으로 지속적 하락 예상,

지금 상황으로도 매도물량이 전국에서 가장 많은 상황이므로

일시적 양도세완화 나올시 타격이 가장 클수 있음

규제지역 완화가 되더라도 하락추세는 결국 지속될것으로 예상됨,

섣부른 선진입은 금물, 얼마전 법인거래량 증가도 투자자거래가 아닌

개발사업 시행법인 거래로 확인됨

지속적으로 모니터링 하고 전세가율이 차오르는 시점이나

24년 이후 진입을 노려봄이 효율적일듯

 

-대전

대전,서구 유성구는 수도권과 해운대를 제외하면

상승여력이 젤 낮고 서울대비 적정가 고평가진입,

많지 않은 공급에도 최근 전세매물이 크게 증가,정체되는 모습을 보이며

실수요 에너지 소모가 많았다는것이 나타나고 있음,

22년 3분기 까지 약보합세 예상.22년 4분기 부턴 큰흔들림이 없겠으나, 일시적 양도세완화 시행시 타격을 받을수 있음,지금 투자대상은 아님

 

-광주

원래 적지만 매매 전세 매물이 전국에서 가장 적은상황,

22년 공급과다로 3분기까지는 약보합세일수 있으나

4분기이후 안정 후 반등 예상,

아이파크 사태로 입주가 늦어져 공급충격 완화 될 수도 있음

상승여력은 울산 담으로 광역시중 높은 편이나

원래 타 광역시 대비 매매가가 약한편임으로 상위라인 추격매수보단

서구,북구는 저가 라인, 동구는 입주의 영향을 받는 중저가 라인

그리고 정비사업류 눈여겨볼필요있음

 

-울산

울산은 광역시중 상승여력이 젤 높고,

남구를 제외하면 서울대비 가격이 저평가인 상태,

대선후 22년 중반부터 점진적 상승예상,

북구,울주군부터 실거주 매수세 확대예상,

남구,중구 중저가 키맞추기 일어날것,

23년2,3분기 일시적 약세가 예상됨,

동구 구축은 실수요 유입이 부족한 상황임으로 상승폭이 제한적일것,

울산은 큰폭의 하락을 겪은후 심리에 따른 매물 증감 움직임이 강함,

정책등 변수에 민감히 반응하는곳임을 참고..

 

-세종

 

22년2분기까지 약세 지속 가능성 높음,

전세가율이 매우 낮은상태이므로 공급이 어느정도 마무리 되면

반등은 가능하나 높은상승을 기대하기는 어려울듯,

실수요 매수세가 많이 일어나려면 전세가가 차오르는 기간이 필요할것

지금 투자는 여러모로 비효율적이므로 차후 전세가율이 높아진 타이밍을 노릴것

 

-강원도

강원도는 아직 1.1투자자들이 유입되고 있음,

원주는 최근 적체되던 전세매물이 빠르게 해소되기 시작함

점차 분위기가 반전되며 입주가 마무리되는

22년3분기부터 안정적인 상승세 예상,

춘천은 신고가 갱신율이 높아지고 있고 22년하반기로 갈수록

상승세가 더 커질 가능성 있음

강릉이 강원도에서 최근 상승율이 가장 높았던 곳, 24년1분기부터 약세 예상

 

-충북

청주는 대전,세종의 약세와 함께 각지역 대장급 단지

매매매물이 증가하고 신고가 비율도 낮아지고 있음,

당분간 상승폭은 낮을것으로 보임,

투자자가 많이 들어간 공시가 1억이하 단지들은

22년 상반기까지 상승폭 약세 가능성 있음

선호지역 전세매물은 적은편이라

22년2,3분기 공시가1억초과 중저가 단지들의 키맞춤 상승 예상되며

23년1,2분기 일시적 약세 가능성. 4분기이후 안정적상승 예상

충주는 공급부족으로 23년3분기까지 안정적 상승세 예상

 

-충남

천안 아산은 꾸준하게 공시가 1억이하 투자자가 유입되고 있음,

하지만 지속적인 매매전세매물 증가세를 보이고 있고 해소가 더딘편임,

투자자가 매우 많이 유입되었음으로 6월전 매물증가 예상,

22년 중반기 부터 상승세가 약해질것으로 보이며 23년 비선호지 약세 예상,

서산은 전세매물 부족으로 22년 3분기까지 강세예상

이후 안정적인 소폭상승세 유지할것으로 보임,

당진은 도시규모에 비해 누적공급량이 너무 많음,

22년 4분기 부터 약세예상,

약세가 아니더라도 상승폭이 제한적일수밖에 없음으로

비효율적이고 리스크가 있는 투자처..

 

-전북

지방도시 중 전세매물 감소폭이 좋은 지역이고

최근 투자자들 일부 유입되고 있음.

전주는 22년2분기 입주 마무리 이후 대장주들의 상승 반전과

중저가 단지 키맞추기가 일어날것으로 예상됨.

익산은 마동자이 분양성공으로

주변 저평가 분양권 및 1.1 갭투자자 일부 유입 지속이 예상되며

마동자이 가격에 맞춰 중상위 단지들은 키맞춤을 하겠으나

지속된 분양으로 구축의 상승폭은 제한적일것으로 예상됨

원래 상승여력이 큰 도시가 아니므로 24년2분기 이후 약세 예상.

군산은 지방중 상승여력이 낮은편이고

상위단지의 상승에너지가 많이 소모되었기에

대장주의 추가상승보다는 중저가단지

키맞춤의 흐름이 이어질것으로 예상되며 23년4분기 이후 약세 예상.

 

-전남

여순광은 규제 후 최근 상승폭이 낮아 일부 투자자들이

저평가라 착각하고 진입하고 있으나

다른 지방지역들이 약세를 보인 16년부터 규제전까지

장기적으로 상승을 했던 지역들로,상승여력이 많이 남아있지 않고

여순광 권역 자체 공급이 많으므로 추가 상승의 가능성이 낮음

일시적 양도세 완화 및 규제지역 해제시 타격 받을 가능성 있음.

일시적 약세 이후(23년4분기) 여수를 보는것이 좋을것으로 판단됨.

목포는 23년1분기까지 점진적 상승 후 23년2,3분기 일시적 보합 예상.

오랜시간 상승을 하지 못했고 공급이 부족하여 상승이 예상되지만

상승에너지가 큰 도시는 아니며 무안 오룡지구 24년 과잉공급이

예정되어 있으므로 23년4분기까지 수익실현을 추천함.

 

-경북

포항,구미,경주는 전세매물이 매우 적고 전세매물 감소폭이 매우 큰 상황이므로 22년상반기 전세가 상승과 실수요 매수세가 살아날 가능성이 높으나

공시가1억이하 등 투자자 매도 물량이 늘어난 단지들의

상승폭은 제한적일것으로 예상됨.

포항은 북구 구축부터 매수세가 살아날것으로

예상되며 23년하반기 이후 약세 예상.

구미 역시 소폭의 상승세가 22년 지속될것으로 예상되며

23년3분기 이후 약세 전환 예상.

경주는 전세매물 부족으로 소폭 상승 예상되며 23년4분기 이후 약세 예상.

 

-경남

창원은 22년2분기 이후

점차 실수요 매수세가 강해질 가능성이 높아 상승이 예상됨.

상위 단지 상승폭은 제한적일 것이고 중저가 단지의 키맞춤이 예상되며

창원 리모델링 상품은 대선 이후 수도권 리모델링 붐의 영향으로

다시한번 관심을 받을 가능성이 높음,

마산 기축은 23년 상반기 일시적으로 약보합세를 보일 가능성 있음,

하지만 창원 전체의 공급이 적어 그 충격은 크지 않을것으로 예상되어지며

마산 재건축주 및 정비사업주 관심이 지속될것으로 예상됨.

김해는 한라비발디,연지푸르지오 입주장 마무리 후 점진적 상승세가 예상되며

23년3분기 일시적 약세가 예상되어지나 창원의 공급부족 영향으로

충격이 완화될것으로 판단되며 율하의 저평가 지역 및

실수요 선호단지 위주의 상승 예상됨.

양산은 부산의 분위기와 더불어 많이 오른 단지들은 일시적인 약세가 예상되며

저평가 단지 및 일부 소형평형은 부산 저가 매수수요의 이동으로

일부 키맞춤 예상됨, 24년 양산의 과다공급은 부산의 분위기에 따라

충격강도가 결정될 것으로 판단됨.

진주는 공급부족으로 인한 중저가 실거주 매수세로 안정적 상승이 예상되며

24년2분기 일시적 약세 예상.

거제는 다른 모든지역의 상승속에서도 상승이 더디며 상승할 차례가 되었으나

21년 공급부족에도 전세매물 급증 후 소화가 느려 전세가 상승이 더디고

미분양 해소 속도가 매우 느렸음, 그만큼 실수요 매수심리와 에너지가 약한 상황,조선업 호황호재의 실제 효과는 시간이 필요할것으로 판단됨.

일부 투자자 유입 단지 위주의 상승이 예상되며 전체적인 단기 상승폭은 크지않을것으로 예상됨. 23년4분기~24년1분기의 매도는 피할것.

 

-제주

지속적으로 공급이 매우 부족하고 선호지 아파트가 매우 귀해 상승이 예상되고 최근 정비사업 이슈로 투자자에게 많은 관심을 받는 중,

최근 이도주공1단지 조합설립 무효판결을 받음,

실제 정비사업 진행 가능성 분석 후 접근해야함.

기존 선호단지아파트는 단기간 급등하였고

지역특성상 전세가율은 매우 낮은 상태이므로 선호단지 추격매수보다는

정비사업투자상품을 투자금을 줄여 접근하는것을 추천

 

위 내용은 지금의 정책및 상황을 바탕으로 예상한것.

수도권 정비사업과 지방지역부터 점차분위기 반전예상

일시적 양도세 완화시, 많이오른 수도권, 광역시,충남,충북,전남등에

일시적 타격예상

윤후보 집권시 기대감으로 예상보다 좀더 빠르게 분위기가 반전될수 있음.

 

-by 정부스 쏭로봇.