싱싱한 신성철님 페북글(전체공개) 입니다

몇가지만 짚어보자. 

내 밴드에서 금리를 두고 설명할때 늘 하는 말이 있다. 

금리는 두가지다. 

하나는 추세로 길게 방향을 가지고 움직이는것.
둘째는 단기적으로 짧게 변동성으로 움직이는 것.

첫번째의 추세적 금리 변동은 사실 우리는 우하향만 경험해왔다. 
개인적으로 이번 두개의 전쟁 이후에 자본주의의 발전 방향과 관련되어서 금리의 우상향이 가능할수도 있다고 보는 편이긴 한데,
알수는 없다. 

즉 첫번째 경우인 추세로의 금리인상은 우리는 경험해본적이 없으며 알수도 없다. 

그렇기에 우리가 부동산에서 경험한 금리 인상은 단 한가지 뿐이다. 
변동요인으로의 단기간내 급격한 금리인상

지금껏 이런 금리인상이 나올때의 패턴은 딱 하나다. 

경제위기- (수출적자) - 환율급등 - 금리인상

세계경제가 어쩌고 저쩌고 말들 하는데,
부동산에 한정한다면 
해자를 피해서 부동산에 영향을 주는 루트는 딱 하나 
단기적 금리 인상이고 이는 모두 이 패턴을 벗어나지 못한다. 

내가 작년에 그래서 수출악화와 환율상승을 통한 금리인상을 조심하자고 말을 했던 것이다. 

그럼 이 금리인상 패턴은 어찌 끝날까?

간단하다. 
통화스와프와 함께 끝난다. 
난 아직도 십여년전 서브프라임때의 통화스와프 되던 그 날을 기억한다. 

즉 거시경제가 흔들릴때 부동산에 영향을 주는 루트는,

경제위기가 수출적자와 외환위험으로 넘어오고 
그로인해 금리가 단기에 급등하면서 
부동산의 하락요인으로 작용을 하고 
이 위기는 통화스와프와 함께 끝나게 된다. 

그럼 경제위기시에 통화스와프까지는 얼마나 시간이 걸리나가 중요해진다. 

부동산 하시는 분들은 기본 상식으로 이 루트 기억해 두셔라. 
이 루트에서 통화스와프가 이루어지는 시기까지가 
부동산 가격이 급하락하는 시기이며 
통화스와프 이후 금리가 안정되며 부동산은 거의 즉시 바닥을 찍으며 안정된다. 

부동산 하시는 분들이 거시에 약한게 일반적인데, 
공부하기 어렵다면 이 루트만 기억해 두시면 얼추 맞을거다. 

자 내가 작년에 2022년 미국의 금리인상이 나오며 변동성이 커질수 있다. 경제위기 수준을 가정하고 나는 대비할거다. 라고 말씀드렸다. 

그때 했던 말 기억해 보자. 
달러강세, 수출악화, 환율급상승, 통화스와프까지,
지금 돌아보시면 아시겠지만 위의 루트에서
경제위기 발생부터 그것이 끝날때까지의 과정에서 발생하는 사건들을 적어 둔것이다. 

그리고 다들 아시듯이 이 중 몇개가 지금 발생하고 있다. 
다행히 바이든 대통령과의 정상성명에 외환시장 안정이 들어갔다. 
이것은 부동산 하시는 분들에게는 큰 안전판이 추가된것이다. 

자, 그럼 다시
경제위기 발생부터 통화스와프까지 얼마나 시간이 걸릴까?
생각보다 짧다. 

2013년에 앞으로의 10년을 전망할때 드렸던 말씀 기억하시나?
경제위기를 말씀하시는데, 
경제위기가 발생한다해도 그것은 외부 변수로 
외부 변수는 부동산 시장에 미치는 영향이 1년을 넘지 못하며 
높은 확률로 6-8개월 안에 끝난다. 

위의 말이 기억나실지 모르겠는데, 
거기서 말했던 6-8개월이 무엇을 의미할까?
맞다. 위기발생부터 통화스와프까지 걸리는 시간이다. 

통화스와프와 함께 환이 안정을 찾으며 
금리의 추가적인 급변동이 잦아들게 되며
이것을 기점으로 경제위기 상황에서 흔들리던 부동산 시장도 안정을 찾는다. 

2008년 서브프라임떄 생각해 보셔라.
2008년 8월부터 하락이 시작이었으나 
곧 반등하여서 2009년 하반기에 서울은 전고점을 돌파한다. 
이때의 금리 변동을 살펴보면
5프로대의 금리가 2008년 하반기에 7.5프로대로 급격히 올라갔지만
다시 2009년 통화스와프가 이루어지며 중하반기에는 5프로대 초반부로 다시 내려오며 원위치 된다.  
바로 이 시기에 부동산 시장은 반등이 나오며
전고점을 넘은 서울의 최고점을 찍는다. 

보시다싶이 통화스와프와 함께 금리의 초과변동은 잦아들고
통화스와프는 생각보다 빠르다.

내가 2013년에 미래의 10년 시장을 전망하며
거시경제 어설프게 아시려면 차라리 모르는게 나으며
그냥 1년안에 해결되는 외부변수로 취급하시는것이 
오히려 더 좋은 결과를 보여줄것이다, 라고 말을 한 이유다. 

생각해보면 당연한것이, 
경제위기란 말 그대로 변동성이지 
금리가 수십년간 올라가는 추세를 말하는 것이 아니다. 

그리고 이 금리부분의 변동성은 리스크로 인한 달러강세인 외환 그리고 수출의 악화에서 발생하는 경우가 거의 대부분이다. 

내 생각에 부동산을 하시는 분들은 잘 모르시면 그냥 이거 하나만 보셔도 큰 오류는 없을 것이다. 
수출악화와 외환위기로 인한 금리의 급격한 인상이 
경제위기가 부동산에 영향을 주는 주 루트인데,
이것은 통화스와프와 함께 끝나며
대부분의 경우 위기 발생부터 통화스와프까지의 기간은 1년 안쪽이다. 

그럼 이제 왜 내가 작년에 강달러와 외환 환율을 조심하자고 말을 하면서,
미국이 금리인상을 할수 있는 시기를 5-6로 본다면
가을쯤에 한국의 부동산에서 좋은 물건을 싸게 살수 있는 기회가 나올수도 있다고 말을 했었는지 이해가 가실것이다. 

만약 그 이후로도 이같은 속도로 금리인상이 지속된다면
이것은 기회가 아닐테지만
금리란 중장기 적으로는 경제주체가 감당할수 있는 수준까지 
올라갈수 있기에 결국 금리인상은 멈추게 되어있고
그래서 기회가 되는 것이다. 

일단 이 정도는 알고 올해 남은 기간을 대처해보자.


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