세종시 아파트 지금 바닥일까?(렘군)

세종시 아파트 지금 바닥일까?(렘군)

10개월 하락했는데, 최고점 대비 얼마나 빠진 것인가?

KB 부동산에서 매주 발표를 하는데 작년 7월부터 한 번도 안 쉬고 계속 빠지고 있다.

하락률이 2.8%다. 10억짜리 아파트가 2,800만원정도 하락했다. 실제 체감상은 더 빠졌다. 2억 정도 빠졌다고도 생각된다. 

실제 아파트 거래를 보면 6억 하던게 4억 5,000만원에 거래된다. 1억 5,000만원 빠졌으니 마이너스 25%가 빠진 것이다. 적게는 10% ~ 15%정도 빠진 아파트가 많다. 

떨어질 만큼 떨어졌다는 의견도 있는데?

앞으로 3년 동안 별로 없다. 그러면 문제가 되는 항목이 거래량 하나밖에 없다. 이제는 더 상승할지는 모르겠지만 더 하락하기는 힘들다. 당분간 2년 동안은 안 떨어질 것 같다.

세종시 매수하는 것은 어떻게 생각하는가?

시나리오는 2가지다. 바닥을 계속 보합으로 간다. 아니면 바닥을 다지고 한 번 더 올라간다. 매수하는 거 검토해 볼 수 있다. 실거주냐 아니면 투자이냐를 먼저 봐야 하는데 실거주자라면 긍정적으로 검토해 봐도 되지 않을까 싶다. 세종시에서 이렇게 급매물이 나타난 적이 없다. 확정된 정책이 없기 때문에 거래량은 계속 뜸할 것 같다. 누군가는 급하게 물건을 내놓을 것이고 그래서 지금보다 더 급급 급매물이 출연할 수 있다. 그런 물건들을 사두면 손해 보기 힘들겠다. 투자자가 진입하기 어려운 게 전세가율이 30%, 35% 밖에 안된다. 지방은 50~60%가 돼야 하는데 투자가가 들어가려고 하니 전세가율이 너무 낮으니 들어갈 엄두가 안 난다. 실거주자가 들어가면 대출받아서 들어가면 되니 전세가율이 아무 문제가 없다. 그래서 긍정적으로 검토해 봐도 되겠다.
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투자자는 신중하게 봐야 한다. 바닥을 다지고 있긴 하지만 언제 올라갈 수 있느냐는 다른 이야기다. 결국은 투자금액이 많이 들어간다. 그래서 투자금액을 줄이는 것을 필수적으로 해야 한다. 세종시에 있는 가격 자체가 다른 도시들 대비 저평가인가 따져봐야 한다. 아무리 못해도 대전만큼은 꾸준하게 가야 하지 않나 생각된다. 하지만 대전도 요즘 힘들기 때문에 보수적으로 접근하는 게 필요하지 않을까. 만약에 들어간다면 장기적으로 바라보고 돈이 묶이면 안 되기 때문에 갭을 줄이기 위해서 전세가율이 너무 낮기 때문에 신대출이나 후순위 대출을 통해 투자금을 낮춰서 입지도 상위 10% 이내 좋은 것 그런 것을 저렴하게 사서 중장기적으로 가져가는 선택이 무난할 것 같다.

하락하는 지역 저점을 잡으려면?

하락하는 지역은 일자리가 어렵거나 그 와중에 입주물량이 터지는 경우다. 그러면서 미분양도 터진다. 이 세 가지가 해소되는 게 필요한데 일자리 경기는 금방 해소가 안된다. 입주물량이 점점 정리되고 미분양이 점점 소진되는 시기가 최적의 타이밍이다. 세종시 미분양이 없기 때문에 신경 쓸 필요 없고 인구는 계속 늘어나고 일자리는 고정적이기 때문에 신경 쓸 것은 하나밖에 없다. 입주물량이 너무 과하게 들어오고 있지는 않은지. 3년 동안 없기 때문에 리스크가 없다. 


이럴 때 분양한 아파트 중 미분양 난 것이나, 마이너스 프리미엄으로 나오는 것 이런 것을 보통 산다. 그런데 세종시는 이게 없다. 이게 아니면 심리가 얼어붙어있는 재개발 재건축을 사지만 세종시에는 없다. 그래서 입지 제일 좋은 곳의 신축을 사는 게 최선이다.

한마디로 정리하자면?

세종시는 상품성 좋은 것들을 선택하고 중장기적으로 가져가는 접근이 필요하다. 완벽한 타이밍을 찾으면 그날이 안 온다. 그래서 남들보다 한 템포 빨리 들어가는 것도 방법일 수 있다