세대수 및 주택호수의 추이를 보면

세대수 및 주택호수의 추이를 보면 1983년에는 공기
가 약 330만호로 공가율이 8. 6%에 달하고 있다.
주택의 양적충족을 배경으로 한 공가의 증가가 계속되고 있다. 이중
22 부동산 힉•보
「매각 또는 임대용의 공가」는 1983년에 약59%로 공기는 부동산시장에
서 유통이 되고 있지 않다. 이러한 현상은 공가의 질이 결코 좋지 않은
의미로 과거에 양적 충족의 단계로서 질의 문제를 해결치 않은 데서
기인된다, 일본은 1978년부터 1983년의 기간에 공가중〔별장 또는 2차
적 주택〕이 급증，금후 소득수준의 향상, 여가시간의 증대 등과 관련하
여 그 동향이 주목되고 있다.

2. 仲介業務가 안고 있는 提問題
우리나라의 부동산중개입은 1983. 12. 30국회를 통과, 1984년 4월
1일부터 시행하게 되었고 종래의 소개영업법은 폐지되었다.
현재 부동산중개틀 업으로 한 수 있는 자는 자격시험에 합격한 공인
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중개사 및 공인중개 자격은 없으나 새로운 부동산 중개업법에 의거
중개허가를 받은 중개인으로 대변할 수 있다. 그런데 지금까지 공인중
개사 자격시험에 합격한 7만 3, 269명 중 부동신•중개업에 종사하는 비율
은 불과 17. 9%로 저조한 수준에 놓여 있다. 1990년 12월말 현제 부동
산중개업자의 현황을 살펴보면 다음과 같다. 이러한 현상은 1957넌
텍지건물거래주임자（우리나라의〔공인중개사〕에 해당한다）를 도입한 일
본과 비교할 때 일본의 경우는 내湖년 3월 통계에 의하면 부동산중개업
자가 약 10만 8, 000명으로 개인업소보다 법인의 업소가 많디-. 일례로
19湖년 건설성자료에 의하면 동경의 경우의 법인이 1만 4,823업소 개
인업소 4,782로 대도시의 경우는 법인업소가 압도적으로 많다.
그러면 우리나라의 부동산중개업계가 안고 있는 문제점을 몇 기씨
살펴보자.
우리나라 부동산중개업계가 안고 있는 과제중의 하나로 경영규모의
열악함이 지적될 수 있다. 부동산중개업계가 19抑년도에 전국중개업자
의 소득수준을 조사한 바에 의하면 우리나라 부동산중개업자의 평균적
소득수준은 도시근로자의 평균소득에도 크게 못미치는 것으로 나타난
바 있다 또한 중개업자의 폐업률도 다른 전문업종과 비교할 때 현저히
높은 것으로 나타나고 있다.
위와 같은 중개업계의 영세성은 중개업자의 합리적인 경영능력부족에
도 그 원인이 있지만 보다 근원적인 이유는 중개업계의 욕성을 위한
제도적인 뒷받침이 거의 없고 오히려 중개업자의 업무확대를 위한 정상
적인 거리1활동 마져 현저히 제약하고 있는 현행 관련제도의 지나친
업무 위축규정 등에서 비롯된 면이 더욱 큰 것으로 본다.
부동산 유통시장올 바람직하게 육성하기 위한 정책이나 제도적 차원
에서도 중개업계를 육성시키기 위한 뒷받침이 없는 상태에서 오히려
동 업계의 활동을 위축시키기만 히는 현행법제하에서 우리나라 중개업
계의 영세성은 벗어나기 힘든 현실이다.
중개업계의 영세성으로 말미암아 중개업계가 자율적으로 스스로의
경영혁신을 도모하고 또한 국가간의 서비스업 개방추세에 발맞추어 경
부동산 시장의 동향과 부동산 중개업자의 역할 25
쟁력을 키워간다는 것은 사실상 힘든 상황에 있음을 알 수가 있다.
현재 우리나라의 중개업법의 제도는 일본과 비교하여 볼 때 완전한
전문적 제도로 되어 있지 않다.
고도 산업사회에서 국민의 소중한 재산권에 대한 유통을 담당히는
중개업자는 그가 갖추어야 할 부동산 지식에 대한 일정한 수준이 필연
적으로 요구되며 또한 풍부한 경험과 부동산윤리가 요구된다.
그러나 우리나라 부동산중개업법은 비전문가에 대한 기득권의 보호장
치가 있는데다 또한 공인중개사 제1회 시험에서와 같이 필요한 전문적
수준을 충분히 고려함이 없이 시험을 쉽게 출제하도록 정책적으로 유도
한 결과 충분한 전문적 지식을 갖지 아니한 사람들까지 대량으로 합격
하는 사태를 빚었다.
또한 부동산 중개업법이 제도화된 이후에도 공인중개사가 아닌 무자
격자에 대하여서도 계속적으로 중개업허가를 하여 준 시행착오를 거듭
함에 있다.
중개업자의 전문성에 대한 요구는 오늘날 부동산환경이 처해 있는
복잡한 제도적. 경제직. 기술적 측면을 정확히 분석해 낼 수 있는 것이
필수적인 사항이다. 그럼에도 불구하고 일부 정책입안자들은 이러한
중요성을 이해치 못하고 구태의연한 선입견이나 감각으로 중개업잘르
취급하고 있는 면도 없지 않다.
앞으로 UR/써비스 개발이 필연화될 경우에 대비해 위와 같이 낙후된
우리 업계의 전문성으로 과연 외국의 우수한 관련 전문가와 어떻게
부동산 유통시장에서 경쟁해 나갈 수 있을 것인가 히는 의문도 실로
난제가 아닐 수 없다.
III. 不動産仲介業者의 社會 經濟的 位置와 그 役割
1. 不動産仲介業者의 社會的 位置 및 役割
부동산중개업자는 국민생존의 기본이 되는 부동산 유통시장에 있어
26부동산학보
막중한 기능을 담당하고 있다. 여기에서는 사회적으로 많은 관심의 대
상이 되고 있는 중개업자의 사회적 기능을 보기로 한다.
첫째 중개업자는 국민의 부동산시장에 있어 부동산거래틀 통하여 국
민의 재산을 보호히는 존제리는 점이다. 즉, 각종 복잡한 부동산을 거래
한 당사자의 중간에 서서 거래당사자의 어느 한편의 불편부당한 일이
발생하자 않도록 노력하는 지■이다. 따라서 중개업자는 부동산시장에
있어 거래당사자들의 거래 발전을 위해 힘써야할 시•명을 지녀야 한다.
둘재 부등산거래희망자들이 그들이 원하는 거래를 성사할 수 있도록
돕고, 매개히는 존재가 바로 부동산중개업자라는 점이다. 따라서 중개
업자는 부동산시장에 있어 거래당사자들의 거래 발전을 위해 힘써야
할 사명을 지녀야 한다.
시1째 특히 우리나라에 존재하는 중개업자에 대한 사회직 책무를 중개
업자의 중개활동을 통해서 개선시켜야 될 특수한 시•희적 기능이 요구된
다. 19TO년이후 우리나라 부동산값이 지속적으로 폭등한 결과 부동산유
통의 현장에 있는 중개업자에 대한 사희직 시각은 부정적인 면이 직지
않았다. 이런 부정적인 시각은 논리적 타당성이 결여된 것이 시실이지
만 오늘날 부동산 중계업계의 발전에 커다란 장에로 작용하고 있는
것이 엄현한 현실이다. 따라서 일본 등 선진국의 중개업자가 투철한
직입의식을 갖고 고객 및 일반 국민들에 대한 봉사자로서 배전의 노력
을 기울이는 바와 같이 우리나라의 부동산중개업자도 그러한 사회적
책무가 절실히요구된디-.