에스크로우의 성립요건

에스크로우의  특징

에스크로우제도는  부동산거래에서  처음부터  끝까지  권리이전에  대해  신
속하고  안전하게  처리해  주기  때문에  원스톱(One-Stop)으로  끝난다.  최근
에   는 에스크로우 범위가  확장되어  금전 및  동산 까지도  포함하고  있다.

에스크로우   서비스는“동시이행(concurrent   performance)”의   효과를
가지고  있다.  동시이행이란  에스크로우로부터  융자금,  검사비용,  권리등기
비용  등의  지불과  양도증서(grant  deed)의  등기가  동시에  이루어지는  것을
말한다.46)  이러한  동시이행은  부동산  혹은  기타  거래의  안전한  거래  종결
에  반드시  필요한  것임에도  에스크로우회사와  같이  신뢰성이  있고  정당한
제3자의  개입 없이는  이루어지기  어려운  것이다.

등기서류,  매매대금  등의  취급  및  완전한  거래  종결47)에  필요한  제반조
건의  수행을  거래관련  이해당사자들이  직접  하지  않고  ,  당해  거래와  아무
관련이  없는  제3자인  에스크로우회사의  책임  하에서  이루어지므로  거래관
계에서 나타날  수 있는  사기 등의  위험을 사전에  차단하는  효과가  있다.

4.  에스크로우의  성립요건

에스크로우계약을  성립48)시키기  위해서는  다음과  같은  다섯  가지  조건이
충족  되어야  한다.

(1)  계약  당사자들은  합법적으로  계약을  할  수  있는  법적  능력을  갖고
있어야 한다.

미성년자, 금치산자 및 한정치산자인 경우는 대리인을 통해야만 가능하고 직

46) 정승호, 부동산계약에서 등기까지, 부연사, 2003, p.45.

47)  이계연, 권원보험의 활성화 방안 - 권원보험 인수회사(UTC)제도화, 손해보험, 한국감정평가연구
원, 2002, p.43.

48) 이성근 역, 에스크로우제도의 모든 것, 부연사, 2000, pp.22-23.

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접 계약에 참여할 수는 없다. 제3자로서 법적으로 에스크로우 절차에 개입하려
면  에스크로우 대리인은 면허를  취득하거나 주정부에 의해서  에스크로우를  행
할 수 있는 허가를 받아야 한다. 계약 당사자들은 계약을 성사할 수 있는 법적
능력을  갖고  있어야  한다.  법적으로  공인된  회사,  조합,  개인과  같이  행위  할
수 있도록 허가받은 기타 법인체 역시 에스크로우계약을 할 수 있다.

(2) 상호  협의와  적절한 문서가  존재해야  한다.

유효한  계약이  되기  위한  이러한  조건을  충족시키는  것은  서명이  된  에
스크로우 지침서이다.  당사자들은  지침서에  서명할 때  그  문서에  적힌  내용
에  동의한다는  의사를  밝힌다.  즉  기꺼이  계약을  행하고  자신들이  동의  한
조건을  받아들이겠다는  의사를  표현하는  것으로서  당사자들의  합의를  나타내
는 것이다. 계약 분쟁과 관련된 재판이 있을 때 판사들은 항상 이점을 찾아보
게  된다.  소송 중에  일방이  고의로  실질적인  사실에  대해 거짓말을  했다거나,
협의사항과  관련하여  당사자들에게  오해되었거나,  일방이  협박  또는  협박의
위협을 받는 경우에 에스크로우는 무효한 것으로 선고될 수 있다.

(3) 에스크로우 대리인은 합법성을  지녀야  한다.

에스크로우  업무  이행의  핵심은  합법서이다.  물건은  합법적으로  매수,  매
도, 재  융자 및  소유권이전이  되어야  한다.

(4) 충분한  대가가  존재해야한다

대가는  일종의  보수이며,  반드시  현금이어야  할  필요는  없다.  즉  주식  및
증권,  일종의  용역,  기타  동산  등이  될  수도  있다.  중요한  점은  부동산과
교환하는  대가가  존재하며,  이것이  거래가  성사되기  전에  당사자들  사이
에서  미리  협의된 다는  것이다.

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(5) 조건이  지정되어야  한다.

종료되지  않은  에스크로우는  강제로  완결되도록  법원의  재판을  받게  되
며,  위와  같은  요건  중  어느  하나라도  충족되지  않는다면  법원은  에스크
로우의  완결을  강제하지  않게  된다.  그리고  에스크로우  보유자로서  업무
를  수행하기  위해서는  다음과 같은  조건에 부합해야 한다.

①  대상  부동산  과  대상  부동산에 관련된  계약이어야  한다.

②  에스크로우  업무를 수행할  독립적인  제3자  이어야  한다.

③  거래  당사자들이  지정한  조건의  이행과  특정  사건의  에스크로우  업
무의뢰 계약서가  있어야  한다.

5.  에스크로우의  역사

에스크로우라는  개념은  초대  영국  보통법으로  편찬되었는데,  그  어원은
프랑스에서  모든  서류들이“escroue”(ecroll  :  enfnakfl)의  형태로  사용된
것에서  비롯되었다.49)  이러한  에스크로우제도는  부동산거래가  발전된  사회
일수록 필수적으로 요구되는  것으로  미국에서 처음  실시되었다. 지금까지도
미국의  중부나  동부지역에  살고  있는  주민들은  부동산거래와  밀접하게  관
련되어  있는  에스크로우제도를  접해보지  못하여  매우  생소하게  여기는  사
람들이  많다.  그러나  미국의  서부나  켈리포니아주를  비롯한  서부지역의  사
정은  다르다.  물론  미국의  서부에서도  처음에는  부동산거래가  거의  매고자
와  매수자간의  직거래로  이루어졌다.  그러다가  인구증가  및  사회가  복잡해
지면서  부동산거래  시  많은  문제점이  발생하게  되자  부동산거래  시  보다
안전한  거래를  원하여  켈리포니아주에서는  엡스트렉(Abstract  Company)이
라는  회사가  설립되어  변호사를  도와서  거래대상  부동산에  관한  권리조사
등을  실시하게  되었다.  그러나  동서비스가  법원  제출  준비  서류의  미비  등

49) Sandy Gadow, All about Escrow and Real Estate Closings 이성근 역, 에스크로우제도의 모든
것, 부연사, 2000, p.21.