재산권이나 이해관계의 권리부여

따라서  에스크로우는  매도인  및  양측을  보호하고,  부동산  거래와  관련되
어  있는  금융업자,  변호사,  부동산중개인,  및  그  이해  당사자  간의  이해관
계  등  부동산  거래와  관련하여  발생하는  모든  업무를  제3자의  입장에서  공
정하게 실행하는  역할을  수행한다.  또한  에스크로우는  매매계약을  영구적으
로  기록  ․  보존하는  역할도  한다.41)  에스크로우제도는  부동산거래  뿐42)  아
니라  전자상거래에서  도입  ․  적용되고  있다.  2006년  4월  1일부터는  개정된

「전자상거래  소비자  보호법  시행령」에  따라  전자거래안전장치인  에스크
로우제가  의무화됨에  따라  전자상거래의  신뢰도를  높이고,  거래  활성화를
통해  궁극적으로  매출증대효과를  기대할  수  있게  되었다.  이번  에스크로우
서비스의무화로  에스크로우  사업자  서비스를  제공하는  국민은행,  우리은행,
하나은행,  SC제일은행,  신한은행  등의  금융기관도  보다  사업을  본격화할
수  있게 됐다. 그  동안 에스크로우 서비스  도입이  의무화되지 않아  일부 전
자상거래  업체를  제외하고는   실제  서비스  제공이  많지  않았다.  따라서  금
융기관  입장에서는  큰  수익이  나지  않은  사업이어서  주력  분야로  여겨지지
못하는  실정이었다.  그러나  에스크로우서비스  도입이  의무화43)됨에  따라
수수료수익은  물론, 좋은 사업모델로 인식돼  은행권의  새로운 블루오션으로
자리  잡을  수도  있을  것으로 전망되고  있다.

2.  에스크로우  절차

(1) 에스크로우 개설

에스크로우의  개설은  에스크로우회사를  방문하여  신청서44)를  제출하고,

41) 이성근, 부동산 금융론, 주택문화사, 2001, p.112.

42)  에스크로우는 재 융자, 어음거래, 사업매각, 주류매매면허 이전 등 다양한 종류의 거래와 관련이
있지만 특히 부동산매매 분야에서 가장 광범위 하게 활용된다.

43) 한국금융신문, 사회경제면, 2006. 4. 3. www.fntimes.com

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부동산  거래매매대금  중의  일부인  보증금을  예치  및  지침서  제출로  인하여
개설된다.  에스크로우를  개설하기  위해서는  에스크로우회사에게  거래와  관
련하여 다음과  같은 정보를  제공하여야  한다.

①  구매가격,  주소, 물건에  대한 설명

②  매수인의 이름과  주소

③  매도인의 이름과  주소

④  부동산 중개인이  있을  경우  그 주소와  합의된  수수료

⑤  예비보고서가  송부될 관계자

(일반적으로 매도인, 매수인,  대주, 부동산  중개인이다.)

⑥  에스크로우에  예치될 보증금의 액수

⑦  매수인의 화재보험 대리인

⑧  재정정보

⑨  해당되는  경우에  매매에  포함되는  동산(세탁기,  건조기,  냉장고,  난
로 창문덮게, 샹들리에  등을  포함한다.)

⑩  해당되는 경우, 임차료와 그  만기일과  상환할 수  있는  보증금

⑪  물건  고유의  갖가지 정보

⑫  종료일

이러한  에스크로우의  개설은  부동산매매와  관련된  매도인,  매수인,  금융
업자, 혹은 부동산중개인 어느  일방에  의해서도 가능하다.

(2) 사전권원 조사보고서 및  실행

사전권원보고서는  매수인이  매도인의  주택을  구입할  때,  그  매도인의  부
동산이 어떤  상태에 있는가를  보여주는  보고서이다. 일단  계약을  하면  사전
권원보고서에  대하여  10일  이내의  이의를  제기  하여야  유효한  것으로  간주

44) 이성근 역, 전게서, p.23.

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한다.  에스크로우가  개설되면,  에스크로우직원은  권원조사를  신청하게  된
다. 본  권원조사를  통하여  현재의  소유주가  법적으로  완전한 소유권을  가지
고  부동산을  매각하는  지, 부동산을 거래함에  있어서  하자는 없는지  여부를
조사하게  된다.  권원조사자는  부동산의  일련의  변화를  조사하기  위해,  해당
지역  등기소의  기록,  지역  과세담당자  또는  다른  금융기관의  세금담당자들
의  기록 등  부동산권원에  영향을 미칠  수 있는  모든  서류들을  조사한다. 권
원조사자는  주로  다음과  같이 4가지 사안45)을  조사하게  된다.

①  정확한 물건의  내역(exact description of property)

②  물건에 대한  재산권이나  이해관계
(estate or interest in the property)

③  그러한 재산권이나 이해관계의 권리부여
(vesting  of  the estate or interest)

④  권원에 영향을  미치는  하자들(Lien), 채무(Encumbrances)

에스크로우  직원에게  있어서  사전권원보고서는  에스크로우를  종결하는
데  있어서  중요한  역할을  한다.  에스크로우직원은  사전  권원조사보고서의
정보를  통해  매수인이  부동산을  취득하기  위하여  체결한  계약에  따라  유
효한  권원이  매도인으로부터  인도되기  위해  해결되어야  할  사항이  어떤
것인지  알  수  있다.  따라서  사전권원보고서는  매수인이  매수한  부동산의
권원을  보증하는  것은  아니며,  단지  공공  기록에서  찾아낸  문서의  내용을
그대로  알려주고  권원회사가  해당  부동산의  권원에  대해  완전한  조사를
했다는  점만을  알려준다.  그러므로  사전권원보고서의  기록에  드러나지  않
은  권원의  결함에  대해서는  보호  받을  수  없다.  오직  새로운  부동산의  거
래를  위해서  작성된  권원보장보험증권(title  insurance)만이  매각되는  부

45) 이성근 역, 전게서 p.24.