에스크로우

그  뿐만  아니라  이  제도에  의한  손해배상은  중개업자가  중개행위를  함에
있어서  고의  또는  과실로  인하여  거래당사자에게  재산상  손해를  발생하게
한  때에만  그  손해를  배상할  책임이  있는  것이므로  중개업자가  아닌  다른
요인에 의해  손해가 발생하였을 때는  보장 받을  수 없는  것이다.

따라서  부동산  거래사고  시  완전히  100%  보장  받을  수  있는  방안을  강
구함이 요구된다. 이  또한  에스크로우제도  및  권리보험  도입으로  해결할 수
있다고 본다.

④  부동산입지선정제도 도입

부동산입지선정제도란  어떤  입지  주체가  필요한  주거,  상업,  공업입지를
어디로  정할  것인가의  판단을  대행하여  주는  제도를  말한다.36)  이러한  선
진제도를  도입함으로써  입지선정을  잘못함으로서  겪게  되는  실수를  방지할
수      있을 것이다.

3.  기술적  거래사고

기술적  거래사고37)을  방지하기  위해서는  주택조사사제도  및  부동산상담
사제도의 도입, 활용이 필요하다.

(1) 주택조사사제도  도입

주택조사업은  부동산을  매입하려고  하는  자가  건축물의  기술적  측면에
대한  안전도를  묻는  경우에  건축물의  기술적  상태를  조사해  주고  보수를
받는  업이다.  이때의  기술적  상태는  주택조사사가  하게  된다.  전문적  지식
을  갖춘  주택조사사가  부동산매매계약을  체결하기  전에  주택의  기술적  상

36) 김천경, 에스크로우제도의 도입가능성, 사법행정 88.3(통권327호), 1988, p.42.

37) 김천경, 전게서, p.42.

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태를  조사하여  정보를  제공해  줌으로써  기술적  거래사고를  미연에  방지할
수  있다.

미국에서는  일반적으로  주택매수인과  금융업자가  흰개미조사를  요구한
다.38)   우리나라와는  달리  일반적으로  주택이  목재건물이어서  일명  흰개미
라고  부르는  해충(termite)의  활동으로  건물을  부식시킨다.  부동산  거래  시
건축물  상의  해충  관리조사를  요구하는  데  이를  미국에서  흰개미조사라고
부른다. 흰개미  조사원의 보고서에는 해당  건물에 대하여  해충으로  인한 현
재까지의  피해를  복구하는  작업과  미래에  우려되는  해충피해를  방지하는
예방  작업을  표시해  주는  데  이러한  흰개미  조사는  법에  의해  요구되는  것
은  아니다. 매수인과  매도인은  협의를 통해  흰개미  조사원이 권장하는  복구
작업과 예방작업의 비용을  누가 부담할  것인지  결정하게 된다. 흔히  매수인
은  흰개미  처리비용이  일정한  금액을  넘지  않는다는  조건으로  부동산을  구
매한다는 단서를  매매계약서에 추가하기도 한다.

(2) 부동산상담사제도  도입

부동산의 이용 ․  개발에 따른 상담업도 미국에서 발달된 형태인데, 자격을 갖
춘  전문인(counselor  real  estate:CRE)이  자문에  응함으로써  토지  및  건물의
효율적 이용을 기하게 된다. 부동산상담사는 부동산에 대한 투자 상담 ․  이용상
담     ․  개발상담 ․  시장조사상담 ․  각종입지상담 등을 분야별로 행하게 된다.

4.  유통적  거래사고

유통적  거래사고는  부동산의  유통을  원활하게  하기  위한  노력과  부동산
중재기능의  현대화를 통하여  방지할  수  있다.

38) 이성근 역, 전게서,   pp.79-82.

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제  3  장  에스크로우제도의  이론적  고찰

제  1  절  에스크로우  개요

1.  에스크로우의  정의

에스크로우제도는  부동산거래가  발전  사회일수록  필수적으로  요구되는
것으로  미국에서  최초로  시행되었다.  에스크로우(ESCROW)39)란  신속하고
안전하게  부동산매매  관련  일체의  서비스와  위험을  관리하는  제도라고  볼
수    있다.  즉  쌍방대리인의  자격으로  중립적인  제3자  입장에서  매매와  관련
된  재산과  서류  일체를   계약이 종료될  때까지, 즉  소유권이 이전될  때까지
관리하고  이와  관련된  계약금,  중도금,  잔금  및  소유권  이전  전에  발생할
수      있는  모든  권리를  담보하는  것을  말한다.40)  그래서  부동산  거래의  계약
체결  시  계약금과  매매관련  서류들을  공정한  제3자인  전문가에게  맡겨  부
동산권원이  이전  되는  데  필요한  모든  세부사항을  다루게  되므로  당사자들
은  안심하고  거래를  진행  할  수  있다.  부동산거래에  있어  매수인과  매도인
간에  계약이  성립되면,  중개업자는  에스크로우회사에  의뢰하고  매매계약서
와  보증금을  전달하게  되면  이  시점에서  에스크로우가  개설하게  된다.  즉
에스크로우는  매도자의  권리증서와  매수자의  매수대금을  상호  교환함으로
써  매도인의  권리가  이전되는  서면계약에  거래당사자들이  동의할  때  성립
하게  된다.  에스크로우와  관련된  계약이  효력을  발생하기  위해서는  계약당
사자의  존재,  계약대상물의  존재,  계약조건에  대한  상호  합의  및  적절한  대
가  지불 등  네  가지 요건을  갖추어야  된다.  그러나  에스크로우는  법에 의해

39)  에스크로우의 어원은 프랑스에서 모든 서류들이  escroue (scroll: 두루마리)의 형태로 사용된
것에서 비롯되었다.