재개발 초기투자가 위험한 이유 (똥글)

재개발 초기투자가 위험한 이유 (똥글)

 

재개발이란 말이 나오는것 자체가 동네가 낙후되고, 오래됨. 주차공간이 없거나 세대당 0.3~0.8 나올수도 있음.

 

동네가 낙후되니까 당연히 가격은 저렴함.   2억선으로 찾아다닐수있음(경기,서울권)

갭으로 치면 3~6천이면 가능할것임.  대지지분,근저당권 확인필요.

 

소문으로 매물가격에 프리미엄이 붙고 (이건 단순매물가격 상승)

구역지정에 프리미엄이 붙고

조합설립에 프리미엄이 붙고

각각 사업진행에 프리미엄이 붙음.

 

제일 큰건 관리처분인가 직전에 한번 뛰고,  이주 및 철거에 뛰고,  입주할때 한번 가격이 상승함.

 

 

 

근데 문제는 아파트 재건축이 아닌  일반 재개발을 노리는 이유가 적은 시드로 큰 수익을 얻기 위함인데

 

1.재개발 구역이 지정이 될수도 있고 안될수도 있음.

왜냐면 그 지역에 원주민들이 재개발 분담금을 마련할 형편이 안되는 경우가 있기때문에 동의률이 떨어짐

 

실패할경우 지정해제하고 프리미엄 삭제됨

 

2. 구역지정되고 조합설립됨, 시공사 선정 전부터해서 각종 알박기 기타 등등해서 기존 생각했던것보다 부담해야할 가격이 올라감

동의률 떨어져 엎어질수있음 or 외지에서 돈있는 사람들 모일때까지 사업지연 (기간이 길어짐)

 

3. 시공사 선정후에 설계따고~ 세대별 지분정리 ~ 구체적인 분담금 나옴 (반대파 100% 출현 사업지연)

비대위 생기거나 조합교체 가능함 지연되는 소식들리면 프리미엄 떨어짐 (손절or줍줍의 교체)

 

여기까지만 진행되는데  대에충 10년 넘게 걸림 잘해야 돈생기고, 안되면 낙후된 썩다리 구축만 남는것임.

 

부동산 초보들이 건들기엔 난이도가 높음.

가치판단이 어렵고, 사업책자가 있어도 권리분석하기 힘듬