2022. 5. 22. 10:18ㆍ카테고리 없음
상급지 갈아타기 및 눈 여겨 보고 있는 아파트 장단점. 의견 및 추천 부탁드립니다(장문주의)
2주택자(마곡,용인 수지) 인데 최근 다주택자 양도세 중과 배제, 장특공 적용 가능(2채 다 10년 이상 보유 중)해져서 2채를 전부 다 넘기고
상급지로 갈아타려고 준비 중입니다.
2채 합치면 양도세 다 고려해서 대략 27~28억정도 될 것 같고
갖고 있는 현금 및 부족분은 증여해주시기로해서 투자 가능한 맥시멈 금액은 40억 가량입니다.
그냥 지금 포트폴리오 그대로 유지하고 살아도 여유있게 충분히 살 수는 있지만...
제 관점에서 봤을땐 향후 몇년간은 약조정장이 진행될 것 같아 지금이 상급지 갈아타기 할 수 있는 유일한 기회라고 생각들어서
이번에 다주택자 양도세 중과배제+다주택자 장특공 적용 가능한 시점이 왔기에 해볼만한 상황이라고 생각이 듭니다.
< 제 기본적인 부동산에 대한 관점 >
1. 서울 및 수도권은 장기적 우상향이라는 점에는 동의하나, 현시점의 매물가는 글쎄? 라는 생각이 듭니다.
-> 자연적 인구감소 및 도심의 고도화로 인해 인구가 줄어들수록 점차 수도권으로 인구 밀집이 더더욱 심화 될 것으로 생각하고
그로 인해 서울의 장기적 우상향에는 동의하나, 현재 가격은 단기적관점에선 고점이라는 생각이 듭니다.
2. 서울 재건축,재개발은 속도의 차이는 있겠지만, 언젠간 진행 될 사업이다
-> 서울이라는 도시 특성상 우리나라에서 가장 오래된 도시이고 그만큼 건축물 연령도 가장 높은 도시
그럼에도 불구하고 수요 또한 가장 큰 도시 입니다.
현재는 분양가상한제, 재건축&재개발로 인한 집값 상승 자극 우려 등으로 인해 현 정권에서도 신속통합기획을 내새웠으나 조금씩 간을 보고 있다는 느낌을 받고 있습니다.
다만, 시간의 차이일뿐 결국엔 피해 갈 수 없는 과제 이며 달성될 과제라고 봅니다.
3. 위와 같은 과정에서 한강변의 가치가 지금보다 더더욱 높은 가치로 조명 될 것 같다.
-> 현재는 서울 및 수도권에서 신축의 공급이 씨가 마르다보니 신축 프리미엄이 정말 너무나도 과하게 붙어있는 상황입니다.
재건축&재개발은 결국 피해갈 수 없으며, 시간의 차이이겠지만 일정수 이상의 단지가 재건축,재개발이 이루어지게 된다면
결국 신축 프리미엄은 지금과 같은 프리미엄은 발생하지 않을것이라 생각.(물론 프리미엄은 있겠지만 지금처럼은 아닐거라 생각)
그래서 든 생각이 한강변이 더더욱 고가치화 될 것이라는 판단입니다.
한강변? 물론 지금도 비싸고 누구든 다들 좋다고하는 선망의 대상입니다.
서울 다수의 단지가 재건축,재개발을 이루어진다고 생각했을때, 신축 공급은 현재보단 늘어날 것이며 그로 인해 신축 가치의 프리미엄은 지금보단 낮아질거라 생각합니다.
다만, 한강변의 경우 건축물을 지을 면적 자체가 한정적이기 때문에 공급은 지속적으로 부족할것이고 서울지역 신축 단지의 공급으로 신축에 대한 수요를 한강변의 희소성으로인해 한강변으로 더더욱 수요를 빨아들이지 않을까 싶습니다.
이러한 관점으로 한강변으로의 상급지 갈아타기를 진행해보려고 지역을 알아보고 임장을 다니고 있습니다.
< 현재 눈 여겨 보고 있는 아파트 >
1. 여의도 시범아파트 34평 - 26~28억
-> 재건축 진행은 이미 따논 당상이고 50~60층 개발로 엄청난 호재를 받을거라 판단하는 단지.
가격도 나름 합리적이고 영구 한강뷰 가능한 단지
현 투자금액 대비 가장 큰 리턴이 돌아 올 수 있는 가성비 좋은 단지라는 판단.
여의도라는 전통적인 부촌 지역임과 동시에 고소득 일자리의 밀집지역
다만, 문제는 빨라도 10년은 걸릴것이라고 판단하고 있으며, 혹여나 중간에 문제 발생하면 15년 이상까지도 바라보고
마음을 비우고 살아야 하는점........
10년~15년 이상 걸린다면 그때 내 나이는...............................40대 중반.......너무 늦는거 같단 생각이 들어요
투자처로는 가장 확실한 투자처이지만, 시간이 문제인지라 그때 가서 갈아타기를 해도 되지 않을까? 라는 생각이 듭니다
머리로는 가장 사고 싶은 단지
2. 서초 래미안 리더스원 34평 - 30~32억
-> 신축단지임과 동시에 양재역과 강남역을 끼고 있는..... 입지 만큼은 최고의 단지
그냥 다 좋은데 뱅뱅사거리 바로 뒤쪽에 위치하고 있는 터라 생활하기 불편하단 느낌을 강하게 받았습니다.
강남역 접근성이 매우매우 좋지만, 그만큼 차량이동시 스트레스도 크고 동네 임장다녔을때 너무나도 복잡하단 느낌을 강하게 받았습니다.
3. 신반포 아크로 리버뷰 33평 - 35~38억
-> 고층+거실 양쪽 한강뷰 호수들은 40억 초과하는 단지들도 나오던데.. 40억 초과하는 건 자금사정상 불가능하고
중층+거실 한쪽 한강뷰 or 안방 한강뷰 세대들은 35~38억에 매물이 나오더라구요
입지도 최상. 준신축단지. 한강뷰도 최고. 동네도 살기 좋음
모든점이 마음에 드는 아파트 입니다.
다만, 제가 가진 거의 모든 자산이 투입되야한다는 점이 가장 마음에 걸립니다
아리뷰를 매매한다고해도 당장 제 생활에 문제가 생기는건 아니고, 그냥 지금처럼 직장생활 하면 생활유지는 충분하게 가능하겠지만,
사람이라는게.. 이렇게 가진 자산의 90%이상을 투자하는건 마음이 쉽지가 않네요ㅜㅜ
4. 흑석 아크로 리버하임 34평 - 26~27억
-> 로얄층+로얄동 기준 26~27억.
신반포 아리뷰와 반대로 아리하의 경우 로얄층 로얄뷰로 갔을때의 가격입니다.
지리상으로는 왼쪽으로는 여의도 / 오른쪽으로는 신반포,강남 / 한강대교,동작대교 건너면 용산. 최고의 입지조건 입니다
문제라면 항상 막히는 올림픽대로와 아리하 뒤편으로 흑석이라는 지역 특유의 언덕 언덕 언덕 언덕...
교통은 보통 도로사정보다는 지하철을 기준으로 판단하는 경우가 많기에 아파트 단지 바로 옆의 흑석역이 있다는 점에서 교통의 불리한점은 상당부분 상쇄할 수 있다고 판단하고 있습니다.
흑석의 지역적인 문제인 그 문제의 "언덕"과 주변 환경이 가장 큰 문제이며, 흑석의 경우도 재개발지역으로 진행중에 있기에 향후 일정부분 개선이 있지 않을까...
+
가장 가성비(?)가 좋은 단지라고 생각하고 있긴합니다..... 평당 가격대로봐도 가장 낮기도하고 영구 한강뷰이기도 하구요
아리하 뒤쪽으로는 전부 흑석 재개발지역이기도 하고
흑석이라는 동네 자체가 지리적인 요건 덕분에 여의도,용산 등의 호재가 남아있는 만큼 반사이익을 받지 않을까 생각하고 있습니다.
장문 죄송합니다....
제가 생각하는 상급지 갈아타기의 근거와 그에 따른 눈 여겨 보고 있는 단지들을 적다보니...
인생에서 가장 큰 결정이니 만큼 많은분들의 의견을 듣고 싶습니다.