신성철, 앞으로 주택시장 전망

 

신성철, 앞으로 주택시장 전망

 

1. 노후화

 

1기 신도시 (1990년도 부터) 아파트가 40년이 다가오는 2030년 부터 위기

 

- 2028년부터 슈퍼사이클 시작

 

2. 인구 축소 (2028년부터 수요 축소)

 

- 인구는 2000년 ~ 2001년에 신생아 수가 크게 감소, 28~30년후에 결혼할 즈음에 주택 수요에 영향을 미침

 

3. 2008년 인허가 축소,

 

- 2013년 입주물량 축소, 주택가격 반등

 

4. 2019년 입주물량 이후

 

- 2015년도 인허가 집중, 4~5년후 입주물량 집중

 

(인허가 후 3년 + 공급누적 1~2년 : 4~5년)

 

- if) 2021년부터 인허가 물량이 늘어난다,

 

-> 5년후 하락할 가능성이 큼.

 

5. 2020년부터 입주물량 축소

 

- 2017년부터 인허가 물량 축소

 

- 공급부족으로 실수요장 성격, 전세 가격으로 매매가격 결정

 

6. 2025년부터 전망

 

2028년부터 시작되는 노후 주택 슈퍼 싸이클과(공급부족), 200년대 태어난 인구가 주택시장에 들어서는 2028년(수요 부족)이 변수임.

 

- 노후주택 재생은 멸실주택을 증가하여 주택가격상승 요인, 신규 택지(3기 신도시x)에 의한 공급은 주태가격 하락 요인

 

7. 3기 신도시

 

- 예상 공급물량 약 20만호 순차적 공급

 

- 1년 수도권 입주 15만 / 멸실 7만

 

--> 큰 의미가 없다.

 

결론 : 앞으로 주택공급 부족 지속, 실수요장 성격, 전세가격에 따라 매매가격 영향

 

- 21년 입주물량은 `18년 인허가에 따라 달라짐, `22년 입주는 `19년, .. 인허가 물량 줄어듬에 따라 주택부족 현상 지속예정.